关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见

一、起草背景      

近年来，随着城市建设的快速发展，商品房交付量越来越大，物业相关矛盾纠纷越来越多。矛盾集中体现在：一是开发商在前期开发过程中遗留大量问题矛盾，在交房过程中和交付使用后集中爆发。二是物业企业服务不到位引发业主不满。三是业主遵纪守法意识不强产生大量违规行为。四是没有规范装饰装修管理违规装修严重。五是在解决物业矛盾纠纷过程中管理部门未形成有机联动。六、物业管理行业缺乏统一领导。为进一步整顿规范物业服务市场，优化提升物业管理水平，建立健全长效物业管理机制，全面改善市民人居环境。根据县上主要领导要求规范物业服务行业各项行为和提升物业管理及城市管理能力的指示，结合《物业管理条例》《眉山市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》（眉府办法〔2017〕60号）文件规定，委托房管局起草我县《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》，全面加强物业管理工作。      

二、起草过程

为落实此项工作，县政府安排县房管局作为牵头部门，在贯彻市上文件精神的基础上，结合我县物业行业管理实际，本着在总结以往经验的基础上，着重强调制定政策规章的可操作性，以矛盾为牵引以问题为导向，针对性的提出解决办法。一是建立“物业问题处置工作联系单”作为问题收集、处置为责任落实联系机制，二是建立违规装修房产和违规装修企业“黑名单”为整治手段，三是建立物业联席会议对物业矛盾纠纷进行跟踪问责，四是建立物业工作领导小组统一领导的管理方式，草拟了我县《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》。县房管局拟出初稿后，广泛的征集了县政府办、县监察委、县法院、县公安局、县政府信访局、县司法局、县发改局、县财政局、县国土资源局、县住建局、县规划局、县房管局、县城市行政执法局、县环保局、县工商质监局和有关等部门乡镇政府的意见，最终形成了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》。      

三、主要内容

一是健全了领导机制。建立了以物业管理工作领导小组，统一领导物业行业相关管理工作。领导小组下设物业工作联席会议，负责协调、跟踪各相关管理部门信访案件的处置情况的领导机制。      

二是厘清了部门管理职责。物业管理行业涉及十几个相关管理部门，工作中容易出现责任不清职能不明相互推诿扯皮的现象，通过进一步明确职责强化管理责任。      

三是发挥行业主管部门牵头引领作用。房管局加强物业政策法规的宣传和指导，规范了前期物业备案各相关工作，加大了对前期物业各类行为的监管，建立了物业矛盾纠纷调解处置机制。对前期物业交付阶段中心城区或乡镇发生的重大信访问题，由房管局牵头联系各相关职能部门，共同组成工作组形成多部门联合联动处置机制。      

四是形成物业问题收集、处置联动机制。建立了物业网格化管理全覆盖，通过网格员每日巡查收集反映的情况进行现场调解和处置，需相关部门处置的填报《物业问题处置工作联系单》上报镇政府后，分发给各相关职能部门处置的联动机制。      

五是强化源头管理和规范后期管理。通过夯实前期物业各项管理制度，规范前期物业行业各类行为。明确后期管理各方责任，防止各类违规行为，为营造良好的人居环境，促进小区和谐打下良好基础。      

六是提升物业服务。通过明晰服务清单明确服务事项和责任，鼓励物业企业创新争先提升企业服务品质和管理能力，严格工作考评促进企业优胜劣汰，加大培训宣传提高社会公众对物业管理的知晓率和认知。      

四、特别说明的事项

一是建立违规房产“黑名单”管理制度。针对小区违规装饰装修、乱搭乱建带有普遍性和群体性的管理难题，仅依靠行政执法手段效果有限。既不能保证违规执法的及时性，也加大了行政执法成本，还容易形成尖锐的对立情绪引发社会矛盾。建立违规房产“黑名单”管理制度后，对如加装雨棚、外置防护栏等不涉及房屋结构安全的一般性违规行为，在相关管理部门发出“整改通知书”后拒不整改的，存在违规行为的房产加入“黑名单”，暂停办理该房产的相关产权、交易手续，直至自行完成整改再恢复办理相关手续。通过建立违规房产“黑名单”管理制度，从而使全社会逐渐形成自觉遵守装饰装修相关规定的意识和行为。      

二是建立装饰装修资质管理制度。我县装饰装修行业至今未统一管理，存在大量的违规装修行为，给房屋安全和城市形象造成很大的负面影响。据不完全统计每年涉及装修金额达12亿元，没有规范装修行为将造成大量税收流失。建立装饰装修资质管理制度后，没有取得装修资质的公司或个人一律不得从事装修业务，物业企业一律不得允许没有装修资质的公司或个人进小区装修。对有资质的公司发生违规装修行为，将没收装修保证金，情节严重的取消装修资质。从而便于管理部门对装饰行业进行有效管理。