仁寿县住房和城乡建设局对2024年县十九届人大四次会议第133号建议答复的函

张金海代表：

您提出的《关于物业改革的建议》（第133号建议）收悉，现答复如下：

一、关于前期物业管理的问题。

根据住建部颁发的《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。在物业建成之后，业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动，开发商在没有召开业主大会的情况下，为保障业主的利益，选择物业服务公司签订前期物业服务合同，是符合规定的。下一步我单位将会同相关部门、物业专家对小区物业服务标准进行评估，对没达到服务标准的物业企业降低服务等级的处罚，并要求物业企业提升小区物业服务质量。

二、关于地方政府成立物业服务部门的问题。

根据《中华人民共和国立法法》第八十条规定：国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项。没有法律或者国务院的行政法规、决定、命令的依据，部门规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范，不得增加本部门的权力或者减少本部门的法定职责。《中华人民共和国立法法》规定只有较大的市的人民政府有制定规章的权力，县级政府没有制定规章的权力，县级政府属于执行机构，有行使管辖区域内行政权力，在上级政府的指导下，结合本辖区的实际情况，可以制定、布署、决策各项政策落实。

三、关于维修资金账户问题。

我县严格按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）《四川省住宅专项维修资金管理细则》执行住宅专项维修资金管理。我县住宅专项维修资金在县财政局备案后，分别在工农中建及成都银行、四川仁寿农商银行开设维修资金专户。若需使用，已成立业主大会的小区，由业主委员会负责提出申请；未成立业主大会的小区，社区居民委员会应当根据业主的要求代为提出申请。

四、关于小区内广告收益的问题。

根据《四川省物业管理条例》第八十二条规定:利用共有部分开展经营活动，经业主共同决定，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营。利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于业主公共支出，也可以按照业主大会的决定使用。

五、关于社区物业工作考核的问题。

物业行业主管部门为住房和城乡建设局，根据《四川省物业管理条例》第一章第六条规定：县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导，加强对属地政府物业管理工作人员的培训工作。下一步我单位将加强对属地政府物业管理工作人员的培训和业务指导工作。

六、关于小区安保、绿化等工作实行联动的问题。

根据我县物业小区实际情况，封闭式小区暂时无法进行联动，下一步我单位将指导街道（社区）对我县开放式小区试行片区化物业管理工作。

仁寿县住房和城乡建设局

2024年6月3日