已废止

仁府发〔2013〕47号

各镇乡人民政府，县级各部门：

为贯彻落实《四川省物业管理条例》，进一步加强物业管理工作的领导，规范物业服务企业的服务行为，提高业主自治能力，建立物业管理长效机制，推进和谐社会和宜居城区建设，结合仁寿实际，提出进一步加强物业管理工作的意见。

一、提高认识

近年来，随着我县城镇化的快速推进，物业管理小区不断增加，住宅小区物业管理矛盾不断凸显。县级各部门和各乡镇、各社区要在改善人居环境、提高居民生活质量、提升城市品位的高度，充分认识加强住宅小区物业管理工作的重要性，要及时采取相应措施，有效化解物业管理中的矛盾和问题，建立科学长效管理机制，努力提高全县住宅小区物业管理的整体水平和质量。

二、明确职责

各住宅小区物业管理按照“条块结合，以块为主”的原则，明确部门、乡镇和社区的职责分工，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主自治组织的作用，建立健全县物业管理行业主管部门指导和监督管理，各乡镇人民政府具体组织协调、社区协助落实，县级有关职能部门密切配合的三级管理机制，共同推进小区物业管理工作。

（一）县住建局、县房管局。作为全县物业管理行业主管部门，负责对全县物业管理活动的指导和监督管理工作；负责组织对物业服务企业各类从业人员的培训，加强对物业管理活动的监督，牵头组织对物业管理小区的综合考核和县对乡镇物业管理工作的考核；对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改，并建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案；指导和配合各乡镇人民政府做好业主大会和业主委员会的筹备、改选和日常监督等工作；负责规范物业管理区域房屋装修行为。

（二）县公安局、县公安局交管大队、县公安消防大队。负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维护工作；指导物业服务企业、业主委员会科学合理划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管执法、规划等部门在有条件的物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车和货车以及油罐车（化学品车）的行为采取措施予以拖离；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

（三）县城管执法局。负责加强对小区环境卫生的监督指导；负责科学布局垃圾收集点，加强对垃圾的收集和处理；负责对物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等违规行为进行查处。

（四）县规划局。负责新开发小区物业服务用房的规划审批，物业服务用房面积按照房屋建筑总面积的2‰进行规划，不低于100平方米，业主委员会议事活动用房不低于30平方米；负责物业管理区域内建筑外立面、搭建、开挖地坪的审批、监管。

（五）县环保局。负责处理物业管理区域内的噪声、油烟、废气等超标行为。

（六）县发改局（县物价局）。负责制定物业综合服务费、停车费收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为，会同县房管局每2年公布各类物业服务指导价格。

（七）县民政局。负责协调社区居委会与业主委员会之间关系，协助小区业主委员会的管理并进行业务指导。

（八）县财政局。负责老城区住宅小区物业服务企业“以奖代补”政策和其他财政资金的配套落实。

（九）县司法局。负责建立物业服务法律援助机制，支持物业服务企业对恶意拖欠物业服务费的业主通过申请法律仲裁（或民事诉讼）途径收取物管费。

（十）各乡镇人民政府。各乡镇人民政府负责辖区内物业管理的组织、指导、协调业主委员会成立和换届，监督业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷；负责指导业主召开大会，调处业主与物业服务企业的纠纷；负责协助和配合县住建局、县房管局对物业管理工作进行指导、监督；负责对物业服务企业资质年检、晋级进行初审，并对属地物业服务企业实行考核奖励。

（十一）各社区。负责组织召开业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作；指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；调解处理物业服务中的矛盾纠纷；对辖区内物业企业考核提出初审意见；参与辖区内物业管理项目招标；对物业维修资金的使用提出初审意见等。

三、工作重点

（一）规范物业服务企业准入、退出备案制。严格物业服务企业准入备案制度，未经备案的，不得在县内从事物业服务工作。物业服务企业退出物业管理项目的，应严格按照《四川省物业管理条例》规定程序和要求办理备案手续；对擅自退出造成负面影响的，将作为不良记录存入其信用档案，对后果严重的，采取暂停县内业务、清退出县内市场、年检不予通过、资质降级直至吊销资质等措施。

（二）建立物业服务企业信用考核制。县房管局建立物业服务企业信用档案，对企业违反物业管理法律、法规、政策规定，损害业主合法权益的行为进行不良行为记录和信用扣分，并将信用记分情况通过媒体定期向社会公示，作为企业日常监管、资质晋级、项目评优创优、前期物业招投标管理的重要依据。

（三）建立前期物业招投标制度。开发建设单位取得《商品房预售许可证》前，需完成前期物业招标，原则上首批物业服务企业由开发建设单位选聘。凡建筑面积在3万平方米以上的住宅小区，应采用公开招标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者建筑面积小于3万平方米的，报经县房管局批准后，可采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业实施前期物业管理。

（四）规范物业服务企业管理制度。县房管局要加大物业服务企业履行物业服务委托合同的监督，设置宣传栏和收费公示栏等。加大规范物业服务企业从业人员持证上岗力度，会同物业行业协会加强分类培训，采用定期、轮训方式，分别对各乡镇物业管理机构人员、社区工作人员、业主委员会成员以及物业服务人员进行法律、法规、政策和业务培训，提高业主自治能力和物业管理有关人员的工作水平。

四、工作要求

（一）加强领导。成立以县政府分管副县长任主任，有关县级领导为副主任，县级有关部门负责为成员的县城市物业管理委员会，定期或不定期召开专题会议，研究协调解决物业管理工作中发生的重大问题。各部门和乡镇也要相应成立管理机构，一把手亲自抓，分管负责人具体抓，并派专人落实，切实加强对物业管理工作的领导，积极探索现代物业管理办法，提升城市管理水平。

（二）认真履职。各级各部门要按照职责分工，密切配合，形成合力，共同提高物业管理质量。县住建局要加强对开发企业的监管，要求企业认真履行维修职责，并足额收取维修资金，制定维修资金使用办法。县房管局要加强对开放式小区的指导和管理，所有小区全部纳入专业化、市场化物业管理。各乡镇要主动参与，加强对社区的管理，原则上第一届业主委员会主任由社区干部兼任。

（三）强化宣传。各级各部门要充分利用宣传栏、宣传单、报刊、广播、电视等形式宣传物业管理政策法规，充分发挥业主委员会自治作用，引导业主树立正确的物业消费观念。县级新闻媒体要开设专栏，宣传物业管理工作，支持物业管理活动，对恶意行为坚决予以曝光。县教育局要开设物业管理知识课堂，积极开展“小手拉大手”活动，带动学生家长主动参与物业管理工作。各级干部、职工要自觉带头遵守物业管理法律法规，积极参与和谐文明社区建设，营造全社会齐抓共管的良好氛围。

仁寿县人民政府

2013年11月20日