已废止

政策文件解读

仁府办发〔2018〕31号       

各镇乡人民政府，县级有关部门：       

为进一步整顿规范物业服务市场，优化提升物业管理水平，建立健全长效物业管理机制，全面改善市民人居环境，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）（2018年3月19日修正版）、《眉山市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》（眉府办发〔2017〕60号）等规定，经县政府同意，特制定本意见。       

一、明确总体要求       

围绕把仁寿建成宜居宜业宜商的区域中心城市的总体目标，按照“制度健全，权责清晰，管理规范，竞争有序”的要求，坚持业主自治与专业服务、属地管理与条块联动、政府引导与分类管理、依法监管和规范管理相结合的原则，加快体制创新，转变政府职能，完善市场机制，规范企业行为，拓展基层治理，促进联动共治，着力完善物业管理体系，提升物业管理效能，确保全县城镇新建住宅项目物业管理覆盖率实现100%，县城区物业管理覆盖率五年内达到85%以上，场镇物业管理覆盖率达到80%以上。       

二、健全领导机制       

按照“统一领导部署，统筹协调推进”要求，成立以县政府分管领导任组长，县政府办公室、县监察委、县法院、县公安局、县信访局、县司法局、县发改局、县财政局、县国土资源局、县住建局、县规划局、县房管局、县城市行政执法局、县环保局、县工商质监局和有关乡镇政府负责人为成员的物业管理工作领导小组（详见附件1），负责全县物业管理工作。领导小组下设办公室在县房管局，由县房管局主要负责人兼任办公室主任，负责领导小组日常工作。       

领导小组或领导小组办公室坚持定期不定期召开联席会议，统筹、协调、研究物业管理工作出现的问题和矛盾，督促有关部门按期妥善处理涉及物业管理领域的各类案件，对未按期完成的，予以通报批评。       

三、厘清各方职责       

县政府办公室：负责对不认真履职尽责、“推诿扯皮”的责任单位进行督查通报，并按有关规定扣减单位年度综合目标分。       

县监察委：负责对拒不履行业主责任和义务的党员、机关事业单位人员进行问责。       

县信访局：负责协助调解处理物业管理领域的矛盾纠纷和信访案件。       

县法院：负责依法做好物业管理领域的矛盾纠纷裁判工作，设立物业矛盾纠纷巡回法庭，做到快立、快查、快处。       

县司法局：负责建立物业法律服务专业人员库，供业主和物业公司选择。加强对参与物业法律服务的律师、法律服务工作者执业行为的监督。       

县房管局：负责全县住宅小区物业区域划分备案、前期物业服务等级划分和招投标备案，及监督管理工作；负责筹备或受委托召开物业管理联席会议；负责城镇居民住宅室内装饰装修管理工作；负责物业服务企业信用档案管理工作；负责做好物业服务企业年度考评工作（详见附件2），严格根据《物业优秀项目评分细则》（详见附件3）进行考评；负责依法对违反物业管理规定行为进行查处，协助有关部门督促企业或业主做好违规行为的整改工作（凡有关部门发出整改要求，但未按规定和整改要求落实的企业或业主，一律暂停办理违规房产有关手续）。       

县规划局：负责做好住宅小区物业管理配套设施的统筹规划审批工作；负责依法对住宅小区违规搭建或擅自改变房屋使用性质、破坏小区绿化地等违反规划的行为进行查处。       

县住建局：负责非住宅房产室内，且投资30万元以上或建筑面积300平方米以上（含）装修规范管理工作，负责对破坏房屋结构等涉及建设工程质量、违规装饰装修领域信访投诉进行调查处理，负责做好房地产开发企业、装饰装修企业的资质管理工作。       

县公安局（县公安消防大队、县公安局交管大队）：负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维护工作；负责指导物业服务企业、业主委员会科学合理划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，负责对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道等行为采取措施予以强制拖离，负责定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。       

县城市行政执法局：负责对小区内外公共场所市政、卫生、绿化、停车围栏等设施的配置进行监督管理；负责科学布局垃圾收集点，加强对垃圾的收集和处理；负责非住宅房产室内，且投资30万元以下或建筑面积300平方米以下（不含）装饰装修管理工作；负责对物业管理区域违反市政、绿化、市容管理（含广告牌、空调外挂机、防盗栏等）等违规行为进行查处；负责牵头对因从事餐饮、娱乐等经营活动造成的油烟、噪声等污染行为依法进行查处。       

县工商质监局：负责依法对未取得营业执照擅自在物业管理区域内从事商业经营活动的行为进行查处；负责做好小区电梯等特种设备及各类广告的监管工作。       

县发改局：负责制定前期物业服务费标准，做好前期物业服务收费标准审核备案工作；规范小区停车收费的明码标价行为；查处物业企业违规收费行为。       

县财政局：负责做好县城区住宅小区物业服务企业奖励政策和其他财政资金的配套落实。       

各乡镇人民政府：负责组织、指导、协调辖区内物业管理的业主委员会成立和换届，监督业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷；负责指导物业企业和业主召开大会，调处业主与物业服务企业的纠纷；负责落实网格员收集，并转报协调有关部门妥善处理物业管理领域的信访案件；负责做好网格员和业主委员会的管理培训工作；负责协助有关部门督促违规房产企业或业主按规定和要求落实整改。       

各社区：负责组织召开业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作；负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；负责调解处理物业服务中的矛盾纠纷；负责对辖区内物业企业考核提出初审意见；负责参与指导辖区内物业管理项目招标；对物业维修资金的使用提出初审意见等。       

物业服务企业：负责依照有关法律法规和服务合同约定进行规范管理，认真落实项目经理负责制，履行主体责任，提高服务质量；负责积极化解物业管理矛盾纠纷，执行物业服务重大事件报告制度，按照有关规定及时向有关职能部门报告物业管理区域发生的重大事件。       

四、建立联动机制       

按照“源头管控，分级负责，联动调处”要求，建立业主委员会、社区、乡镇人民政府三级物业矛盾纠纷化解调解联动机制。       

将所有封闭式住宅小区和开放式住宅小区的物业管理统一纳入网格化管理范畴。由网格员负责每天对辖区小区物业管理进行巡查，及时收集并协调处理物业服务企业和居民反映的矛盾纠纷等问题，因特殊情况需有关职能部门予以调查处理的，须在当天向所在乡镇人民政府填报《物业问题处置工作联系单》（附件4）。       

乡镇人民政府要认真研究网格员填报的《物业问题处置工作联系单》，依托大调解中心，全力化解物业管理问题，对需县级有关职能部门调查处置的，须在当天书面函告，建立管理台账，跟踪处置进度，做到办结一件销号一件，并在每周星期五将管理台账书面报县房管局物业管理股备案。问题比较复杂的，由县房管局负责收集汇总后提交物业联席会议研究处置。       

县级有关职能部门在接到乡镇人民政府书面函告的物业问题后，须在2个工作日内完成调查处置。       

县房管局须对物业联席会议研究确定的事项实行台账管理，凡未按期处置到位的，报物业管理领导小组审批后，予以全县通报批评。因部门不认真履职造成重大信访稳定问题的，严格按有关规定进行追责问责。       

五、强化源头管控       

（一）夯实前期物业。       

1.落实前期物业备案制度。房地产开发企业申请办理商品房预售许可前须完成物业区域划分备案、前期物业服务等级标准、前期物业服务招投标及前期物业合同备案。       

2.落实前期物业服务招投标制度。开发总建筑面积3万平方米以上的新建项目，须公开招标确定前期物业企业；总建筑面积3万平方米以下的新建项目，经房管部门批准后可采用协议约定方式选聘物业企业。       

3.落实前期物业公示制度。房地产开发企业须将《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》《前期物业服务费收费标准》在项目售房部醒目位置进行上墙公示。开发企业与购房业主在签订房屋买卖合同时，须同步签订《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》后，方可在房管部门办理房屋销售网签备案手续。       

《前期物业服务合同》约定内容：物业服务等级标准、物业服务费标准、人员配置数量、保安人员年龄规定、停车位服务收费标准、装饰装修物业服务收费标准、装修建渣清运服务费标准等。       

《临时管理规约》约定内容：业主需承担的具体责任和义务，对违规装修、欠缴物业服务费、擅自改变房屋使用性质发生扰民行为等问题的处置办法。       

《装饰装修协议》约定内容：承接装饰装修业务的必须是具有相应资质的装修公司，装饰装修业务必须按装修规范执行；装修工作时间必须限定在上午8时至12时，下午14时至18时，周末、节假日、高考、中考期间，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪音的施工活动；装修公司违反装修规定的处置办法（自行约定）。       

同时，物业企业在物业管理办公室、小区进出口、楼栋单元进出口的醒目位置上墙公示以下文件：《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》《室内装修白蚁防治通知》物业服务、停车位服务、装饰装修服务费、装修建渣清运费服务收费标准等文件。       

4.落实前期物业承接查验制度。开发企业在房屋交付使用前，须做好物业承接查验移交资料和现场查验等前期准备工作，尤其是要与物业服务企业一起开展物业查验工作。如存在问题，开发企业须及时按规定整改达标方可移交，反之，物业服务企业不得签收。物业服务企业签收后由物业服务企业自行承担。同时，开发企业须将查验成果报房管部门备案，未实施物业承接查验的项目，一律不得交房。       

物业承接查验须具备以下条件：具有有关部门验收合格的证明、综合竣工验收备案、资料齐全；道路名称标志清楚、楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认；单体物业接通水、电、气、光纤、电话；建筑区域内场地平整施工现场清理完毕（在建部分已采取围护措施），无建筑垃圾、杂物侵占路面、道路畅通、绿化、建筑小品已经竣工；电梯、二次供水、供电、消防、安防监控等共用设施设备安装配置合格；物业管理用房按有关标准配置且具备使用功能。       

物业服务企业完成物业承接查验备案后，负责对移交资料的保管和配套设施的管理、使用和维护；物业服务合同到期后，负责对保管资料和配套设施进行移交，确保资料齐备、配套设施完好。       

5.落实前期物业资料移交制度。开发企业须向物业服务企业移交与业主签订的《前期物业服务合同》《临时管理规约》《装饰装修协议》《商品房使用说明书》《商品房质量保证书》物业承接查验资料、地下网管图资料等物业管理资料。       

6.落实前期物业服务等级复核制度。在设立首次业主大会前，房管部门负责会同发改部门对前期物业备案服务等级标准和服务价格进行复核。对不符合备案标准的项目，必须限期整改落实，凡整改仍不能达标的，一律予以降级和降费处理。       

（二）夯实后期物业管理。       

1.落实社区管理制度。按照属地管理原则，物业服务企业在购房业主入住前，应到所在乡镇人民政府报备，并接受其组织、指导、协调工作。       

住宅小区内发生物业管理矛盾纠纷，物业服务企业要立即向网格员报告，并积极采取措施，妥善化解处置。未能化解处置的，社区居委会要主动作为，全力调处。       

物业企业在服务合同期满终止前90天，须向社区居委会报告退出事宜，并在小区大门醒目位置进行公示。同时，要将负责保管的资料、实物及财务等有关事项规范齐备的移交给业主委员会。       

开发企业在小区达到设立首次业主大会条件后，要及时按规定向所在乡镇人民政府申请，并由乡镇人民政府负责主持召开首次业主大会，选举业主委员会成员。凡未按规定设立业主大会前，住宅小区公共配套设施设备的完善、维修和更新改造，一律由开发企业承担，且不得使用专项维修资金。       

2.落实装饰装修管理制度。凡未依法取得装修资质的自然人或公司，一律不得进入住宅小区，承接室内装饰装修业务。       

小区业主在实施住房装修前，须向物业企业提交与具备资格的装修企业签订的房屋装修协议或合同，且装修企业按要求与物业企业签订装修管理协议、向物业企业足额缴纳装修履约保证金后方可进行装修。       

装修企业必须严格遵守有关规定和规范，不得违规装修，不得乱搭乱建。凡有违规装修或违章建筑的，将按《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定严格处罚，并将其纳入“违规装修企业黑名单”予以公示。       

小区业主在房屋装修期间，物业服务企业要坚持每天巡查，重点检查装饰装修是否存在违法违规行为。对巡查发现的违法违规行为，要立即劝阻并书面责令装修企业限期整改；逾期未整改或拒不整改的，严格按有关协议执行扣缴装修履约保证金（用于整改使用），并及时向网格员报告。网格员接到报告后，须现场核实并按规定填报《物业问题处置工作联系单》，由乡镇人民政府按有关程序和要求，转交有关职能部门调查处置。若新交付物业因物业企业履职不到位，造成各项重大违法违规行为的，将其纳入“物业企业黑名单”予以公示并作出相应处罚。       

3.落实业主管理制度。小区业主必须自觉遵守各项法律法规，自觉承担公民责任，履行公民义务。要自觉遵守小区《业主公约》规定，维护小区的公共秩序，按时缴纳物业服务费。房屋装修需委托具有装修资质的装修公司进行装修，不得违规装修和违规搭建，不得擅自改变住宅使用性质，不得破坏公共设施和绿化，不得占用消防通道。       

凡小区业主存在违法违规行为的，由有关部门依法查处，未按规定整改的，将暂停办理其所属的房产有关手续。若业主属党员或机关事业单位职工的，由其所在单位负责按规定问责，仍拒不执行的，由县监察委按规定查处。       

六、提升企业服务       

（一）明晰服务清单。物业企业要充分尊重小区业主、业主委员会的意见，严格服务合同约定的质量标准细化服务清单，做好区域共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护，维护区域内的环境卫生和公共秩序等各项工作，确保安防措施到位、设施维护及时、环境卫生整洁、绿化养护良好、秩序维护井然、车辆停放有序、道路保持畅通。       

（二）鼓励创先争优。房管部门要积极探索建立物业企业服务质量评价机制，引入第三方评估机构，对物业小区服务质量进行量化评估，强化企业按约定履行义务，构建公开公平公正的市场环境。要健全考核奖惩机制，采取约谈企业负责人、通报批评、媒体曝光、信用扣分、降低企业资质等级等方式，引导督促物业企业提升服务水平，创建星级院落。县政府督查室要将物业管理工作纳入重点督查事项范畴，定期不定期组织开展专项督查。       

（三）加大培训宣传。房管部门要科学制定年度培训计划，委托专业机构提供培训，切实提高企业、业主委员会规范运行水平。要充分利用广播、电视、网络、短信等媒体，多渠道、多形式宣传物业管理的政策和规定，提高社会公众对物业管理的知晓率和认知度；要宣传报道物业管理中的正反典型，形成强大的舆论压力。       

七、附则       

本意见自印发之日起30日后施行，有效期5年，由县房管局负责解释，有效期届满后自动失效，不得再作为适用依据。       

附件：1.仁寿县物业管理工作领导小组成员名单       

2.仁寿县物业（项目）服务企业年度考评暂行规定       

3.仁寿县物业管理优秀项目评分细则       

4.仁寿县物业问题处置工作联系单       

仁寿县人民政府办公室       

2018年7月25日       

 

附件1       

仁寿县物业管理工作领导小组成员名单

组  长：邱  磊 县政府副县长       

副组长：胡  波 县政府副县长、县公安局局长       

成  员：黄尚友 县发改局局长       

毛自林 县政府办公室主任       

罗  涔 县纪委副书记、监察委副主任       

唐  涛 县人民法院院长       

段真龙 县公安局副局长       

卢留清 县信访局局长       

林  涛 县司法局局长       

张  峰 县财政局局长       

李文学 县国土资源局局长       

辜文超 县住建局局长       

杨  毅 县规划局局长       

吴建华 县房管局局长       

魏正良 县城市行政执法局局长       

吴少云 县环保局局长       

谭  勇 县工商质监局局长       

朱  刚 县拆迁办主任、文林镇镇长       

王  鑫 视高镇镇长       

李  超 黑龙滩镇镇长       

王昆鹏 清水镇镇长       

 

附件2       

仁寿县物业（项目）服务企业年度考评暂行规定

为进一步促进我县物业管理发展，有效规范我县物业行业企业行为，提升物业服务品质，提高行业品牌创建意识和物业服务质量与水平，改善广大市民居住和工作环境，保障广大业主合法利益，营造良好的社会环境。经研究，制定本规定。       

一、考评设置       

（一）每年评选县级优秀物业（项目）服务公司6名。其中，一等奖1名、二等奖2名、三等奖3名，给予县级奖励。       

（二）每年评选差评物业服务企业3名，给予县级通报批评。       

二、评优范围       

申报年度考评“县优”称号的需具有专业物业企业服务的县辖商品住宅区。       

三、参评条件       

（一）参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全，使用功能相对独立，选聘物业服务企业或者其他管理人（以下简称企业）实施物业服务满一年以上。       

（二）参评项目无安全隐患；申报之日前一年内，未发生财产被盗等治安事件、重大安全事故及经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉、负面新闻曝光情况。       

（三）深入扎实地开展和谐物管创建活动，取得明显成效。       

（四）依法承接物业服务项目，全面贯彻物业管理法规政策，认真执行行业规范。       

（五）严格履行（前期）物业服务合同。       

（六）申报之日前一年内，物业服务企业无《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）第十一条规定的13种行为，认真履行《仁寿县人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作实施意见》规定的有关行为，无不良记录。       

（七）按照《四川省物业服务企业信用信息管理办法》（川建房发〔2011〕132号）的规定建立企业及其从业人员信用信息，上年度的信用记分结果在90分以上。       

四、考评方式       

（一）听：听取企业负责人、项目经理就参评项目概况、物业管理与服务的基本情况、管务公开情况、取得的成绩以及存在的主要问题等内容介绍；乡镇人民政府、村（居）委会、公安派出所等对参评项目物业管理情况的介绍。       

（二）问：就物业概况，物业管理制度的建立健全与落实，物业服务的履约、法规政策的贯彻、行业规范的执行及部门要求的落实情况，有关人员的岗位规范和职责、操作规程等内容，询问物业服务项目经理以及有关专业服务人员，了解从业人员的基本素质。       

（三）查：根据（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主大会议事规则，查验包括物业档案、物业服务档案、业主大会及业主委员会档案在内的物业管理档案资料及执业名册建立情况。       

（四）看：根据（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主大会议事规则和《评分细则》等，对管务公开情况和“规范年”活动开展情况等进行现场查验。       

（五）访：电话、现场访问业主委员会委员、业主代表，了解业主对物业管理的知晓度及对物业管理情况的意见和建议，有无发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉、负面新闻曝光等。       

（六）评：根据考评情况进行综合评议，填写考评意见。考评过程中，发现企业及其从业人员违反有关法律、法规、政策和行业规范规定行为的，应当责令限期整改；对逾期不整改或整改不到位的，将依法予以信用记减分处理并通报批评。       

五、考评安排       

（一）物业服务委托双方共同填报《仁寿县物业管理优秀项目申报表》，经项目所在社区、乡镇签署意见后，于每年10月1日前报县房管局。       

（二）县房管局将于当年10月组织物业管理专家，按照《仁寿县物业管理优秀项目评分细则》，并结合参评项目的（前期）物业服务合同进行考评验收（具体安排另行通知）。       

（三）经考评验收符合“县优”条件的项目，由县政府物业管理工作领导小组予以通报表扬并授牌，对企业、项目经理及业主委员会委员依法予以信用记加分，并向社会公布。       

（四）前一年评为“县优”称号当年放弃参加复检或者未通过复检考评的物业管理项目，由县政府物业管理工作领导小组取消“县优”称号；被取消“县优”称号项目的企业应当按要求及时交回“县优”奖牌，否则将依法予以信用记减分并通报批评。       

六、奖惩措施       

（一）奖励措施。       

1.当年评为“县优”的项目，县政府物业管理工作领导小组授予“县级优秀物业项目”奖牌，并通过新闻媒体在全县进行宣传表扬。       

2.当年评为“县优”的项目，县政府物业管理工作领导小组对该物业服务企业进行奖励。一等奖6万元；二等奖4万元；三等奖2万元。       

3.当年评为“县优”的物业服务企业，在参与我县来年前期物业公开招标评标中加10分奖励。       

（二）惩戒措施。       

1.当年经查实存在物业服务企业服务不到位，乱收费信访量最多的5家企业，县政府物业管理工作领导小组予以通报批评，并在物业企业管理的小区内予以公示。       

2.当年被通报批评的企业，将建议招标人取消其前期物业服务招投标资格。       

3.当年被通报批评的企业在该企业的“信用信息”档案中扣20分。       

七、附则       

本暂行规定自印发之日起30日后施行，有效期2年，由县房管局负责解释，有效期届满后自动失效，不得再作为适用依据。       

 

附件3       

仁寿县物业管理优秀项目评分细则

 

附件4       

仁寿县物业问题处置工作联系单